El antiguo Casino Militar en plena calle Ancha; uno de los impresionantes palacetes de la Casa de las Cuatro; una casa unifamiliar del siglo XVIII en la calle Rosario; una de las fincas barrocas que componen la Casa de las Cinco Torres. Además de ser muestras de lo que trajo el siglo de oro del comercio de ultramar a Cádiz, todas son —o serán en breve— nuevas opciones turísticas para poder alojarse en la capital. La ciudad está de moda y no solo porque lo diga Tripadvisor, que la ha elegido como uno de los destinos turísticos emergentes en Europa en este 2018. En apenas tres años, Cádiz ha duplicado su capacidad para alojar turistas: de 2.573 a 5.327 plazas vacacionales. Y con el exponencial crecimiento, el centro histórico se adentra de lleno en el debate sobre si corre el peligro de gentrificarse, como le ocurre a Madrid o Barcelona.
El sector hostelero de la ciudad lleva años lastrado y embromado en decenas de iniciativas que no terminan de cuajar. La ampliación del Parador en el Campo de las Balas, el futuro hotel de Valcárcel o el del Estadio son muestras de ello. Pero, entretanto, las pequeñas iniciativas no han perdido el tiempo. Dos tipologías de hospedaje son las que principalmente están dinamizando la oferta de alojamientos de Cádiz, los apartamentos turísticos y las viviendas con fines turísticos, según las estadísticas que maneja la delegación provincial de la Consejería de Turismo.
De hecho, el mayor repunte de plazas vacacionales de la ciudad viene de la mano de lo que el Decreto 28/2016 de la Junta denominó viviendas con fines turísticos (AFT). Bajo ese paraguas, la Administración andaluza ha pretendido legalizar el alquiler vacacional tradicional, en plena burbuja, gracias a plataformas online como Airbnb, Tripadvisor o Booking. La puesta en marcha de esta normativa, en febrero de 2016, ha permitido el afloramiento —o creación— de 537 viviendas turísticas y 2.363 plazas, que ya se ofrecen de forma regulada en la ciudad.
Pero el ascenso tiene más factores. Además de estas iniciativas de particulares, la ciudad ha visto nacer, en los últimos tres años, diversos establecimientos pequeños o con encanto. En estos tres años, hoteles, hostales y pensiones han crecido un 10%: de los 30 negocios y las 2.396 camas a los 33 establecimientos y 2.586 plazas. “No obedece a los grandes proyectos hoteleros que están todavía pendientes, sino a la implantación de una oferta familiar, de pequeños inmuebles personalizados, especialmente en el centro urbano, y con una alta calidad”, reconoce, Rodrigo Valdecantos, secretario general de la Delegación de Turismo de la Junta.
Pero si hay un subsector donde estas iniciativas con encanto se han hecho fuertes es en el de los apartamentos turísticos o AT. Valdecantos cifra el aumento: “Se ha duplicado ampliamente, de siete establecimientos a 16 en sólo tres años; una oferta, también con encanto y calidad”. O lo que es lo mismo, de las 177 camas de enero de 2015 a las 378 de este enero de 2018. Por medio, además del tiempo, han llegado iniciativas como ‘Rosario, 1’ que ha convertido una casa unifamiliar del siglo XVIII de la calle Rosario en un conjunto apartamentos con restaurante.
También es el caso de la Casa del Armador que, en plena calle Ancha, ha convertido el antiguo Casino Militar (otro edificio noble del siglo XVIII) en un conjunto de viviendas con un recién establecimiento gastronómico inaugurado en el bajo del edificio. Los nueve estudios de esta iniciativa se sumaron al mismo número de pisos que ya se ofertaban, en la misma calle, en ‘Casa Palacio’. Los dos negocios están gestionados por Salvador Jiménez que, tras alojar a unos 10.000 clientes, tiene claro qué es lo que ha ocurrido en estos años: “Somos los precursores y culpables de este auge. Hay dos motivos para el incremento de apartamentos turísticos, hay un nicho de mercado potente y escasez de inventiva. La gente no evoluciona la idea y eso puede dar lugar a una burbuja”.
El número de apartamentos turísticos pasa de 7 a 16 establecimientos desde 2015 y de 177 a 378 camas
La rehabilitación de fincas históricas para establecimientos hosteleros aún crecerá más en 2018. En una de las casa de las Cinco Torres, hace meses que dos propietarios de origen italiano están enfrascados en obras para convertir la finca en un edificio de viviendas vacacionales. A pocos pasos, otra de las fincas de la Casa de las Cuatro Torres ya última el papeleo para ofrecerse al turista como hotel y apartamentos. En la plaza de Candelaria, otra promoción con el mismo fin ya tiene la obra bien avanzada. Y eso son solo algunas de las que están en obras o concluidas.
“Estamos creando una oferta para una demanda que ya existía. En este tiempo, he descubierto que Cádiz es un destino muy apetecible por motivos distintos a lo pensado hasta ahora. Nuestros clientes no buscaban la playa, sino la historia”, reconoce Jiménez. En ese contexto, el gestor tiene claro que es necesario fomentar esa demanda “con un plan integral que tenga claro que el producto es la ciudad”. Y eso también pasa, a juicio de Jiménez, por hablar de la gentrificación o turistificación del centro: “No es que sea pronto para ello, es que quizás es tarde”.
Lo cierto es que, con el incremento de los últimos años, Cádiz ya está entre las tres localidades de la provincia con más camas de viviendas con fines turísticos, junto a Conil y Tarifa. Sin embargo, Valdecantos cree que “estas 537 viviendas que hoy ofrece la ciudad a los visitantes, en su inmensa mayoría no son nuevas sino que ya se venían ofreciendo en alquiler vacacional de toda la vida. Lo que ha cambiado es que la Junta de Andalucía ha regulado y ordenado el sector”. No lo ve así Jiménez: “Hay una empresa que está gestionando hasta 100 viviendas con fines turísticos en Cádiz. Esas son casas que han salido del mercado del alquiler. Es necesario poner coto a las AFT”.
En una ciudad donde la escasez de suelo ya hizo que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria apenas se notase en el precio de alquiles y compras, las estadísticas de precio siguen al alza. En el último año, el precio del alquiler ascendió un 26,8% y se colocó en una media de 800 euros, muy por encima de cercanas localidades de la bahía, según el informe anual de Enalquiler. Jiménez cree que, en este aumento, los AT no tienen tanta incidencia, “ya que se realizan en fincas que difícilmente se podrían destinar a viviendas, como es el caso del Casino Militar que estaba muerto”.
Sin embargo, el arquitecto Julio Malo de Molina da un paso más: “La regularización es necesaria. No entiendo que proliferen este tipo de intervenciones —por hoteles y apartahoteles— que terciarizan una ciudad que está perdiendo habitantes. No es bueno que la rehabilitación de todo inmueble se destine a este fin”. Frente a ello, Malo de Molina cree que es necesario priorizar la vivienda estable con alquileres sociales ya que “hay muchos demandantes de vivienda social”. Y el arquitecto propone dos ideas: “Se puede hacer por acción directa, que Procasa (la empresa municipal de vivienda) compre o expropie fincas para destinarlas a este fin. Además, es necesaria la vía normativa que restrinja las licencias de viviendas vacacionales”.
Al menos en la segunda parte de la propuesta de Malo de Molina, el Ayuntamiento de Cádiz parece estar de acuerdo. Ya en verano, el Consistorio reconoció a Diario de Cádiz que estaba preparando una ordenanza que regulará el sector de los apartamentos. La idea es determinar si existen zonas saturadas para evitar la saturación. Aunque se anunció en un corto periodo de tiempo, el Ayuntamiento no ha precisado cuándo estará lista y qué estrategia de control establecerá. Sea como sea, lo cierto es que Cádiz está de moda y, salvo sobresaltos, lo seguirá estando en este 2018.