La proliferación de edificios que en Jerez se convierten, tras una profunda reforma, en apartamentos turísticos, es una realidad palpable sobre todo por el centro urbano. Otra modalidad en clara expansión, más que los apartamentos, son los alojamientos turísticos que a diferencia de los otros, son viviendas adaptadas, no todo el edificio, para le mismo fin y bajo una regulación específica de la Junta de Andalucía.
En cualquier caso, en ambas modalidades, asistimos a todo un boom a escala local y nacional en la expansión de este tipo de alojamiento para turistas que se convierten en una alternativa al hotel y a un coste más reducido. Dentro de la provincia de Cádiz, solo en Jerez se contabilizan 807 alojamientos turísticos, una cifra que sigue en alza.
SherryFlat es una empresa jerezana puesta en marcha por emprendedores jerezanos que vieron en 2016 el crecimiento de este mercado.
Actualmente ofertan hasta 40 alojamientos de diferente tipología y categoría, desde los ubicados en edificios singulares hasta otros en diferentes espacios pero siempre “con un elevado nivel de calidad: alojamiento, número de habitaciones, decoración y servicios, en ello va el éxito de nuestra empresa ya que los clientes satisfechos repiten y recomiendan”, explica Miguel Ángel Selma, que se atreve a asegurar que “en Jerez hacen falta amás apartamentos y alojamientos por el beneficio colateral que proporciona en la zona centro”.
Antonio Olmedo, Mila Ibáñez y Rosa Gallego, los otros tres socios, forman SherryFlat, que ,curiosamente, nació de una alianza entre dos empresas que se dedicaban a lo mismo. Unieron fuerzas y recursos para lanzar la actual marca.
¿Cuánto han crecido los pisos turísticos en la provincia de Cádiz?
El crecimiento de este sector, reconocen, ha sido vertiginoso tanto como para poner en marcha este negocio que ofrece un servicio integral, es decir, un inversor o un particular quiere montar un apartamento o un alojamiento turístico se ocupan de asesorarles, buscarle ubicaciones si las necesita, adaptar la inversión a la normativa existente para que cause alta en el registro de alojamientos de la Junta de Andalucía, además de ser intermediarios u operadores de reservas mediante las más conocidas plataformas existentes en la web o a través de su propio portal.
En algo en lo que coinciden con la administración local es que el vertiginoso crecimiento de este negocio está haciendo posible la rehabilitación de numerosos inmuebles protegidos o ubicados en zonas preservadas urbanísticamente.
La ubicación de estos alojamientos, en un 99 por ciento, se sitúan en el centro de las ciudades, como es el caso de Jerez, “lo que claramente beneficia a la revitalización del centro urbano y todos los comercios que existen en este área, ya que los clientes, al tener cocina en sus apartamentos, tiene que hacer gastos en alimentación o viven y consumen en la hostelería del centro; en pocas palabras viven en el centro”.
En los aspectos legales, la normativa por la que se rige la concesión de licencias para la creación de apartamentos turísticos está pendiente de desarrollar por la Junta, mientras que desde el Ayuntamiento, a la hora de pedir licencia, no pone límites, como ya está sucediendo en otras grandes ciudades. Se exige que se especifique que el proyecto es para apartamentos turísticos, que se ajuste al PGOU e incluso se prescribe que estos apartamentos puedan en un futuro, por las circunstancias que sean, reconvertirse en viviendas residenciales para vender o alquilar.
Otro detalle tener en cuenta es que los ocupantes son registrados a su llegada, como sucede en un hotel, es decir, que están identificados mediante el procedimiento establecido por el Ministerio del Interior. Lo que sí está regulado a escala autonómica es la otra modalidad, el alojamiento. Antes de poner uno en el mercado turístico, debe causar alta en un registro que gestiona la Consejería de Turismo, cumpliendo una normativa de habitabilidad y confort adecuadas para el visitante.
El perfil de estos es muy variado, como explica Olmedo, “y depende mucho de la fecha del año. Jerez, en verano, es una segunda línea de playa lo que abarata los precios en relación con lo que se paga en ciudades costeras; estamos en un punto estratégico en el que pueden moverte por muchos sitios y ciudades”.
Otros momentos de ocupación importantes, señalan el Festival de Jerez con un público extranjero fundamentalmente del mismo modo que sucede con los meses más fríos del año; la Feria tiene un origen de los clientes que se reparte en el nacional de forma mayoritaria y también en el internacional. “Jerez tiene un turismo cultural y no un turismo que busca otros alicientes como la fiestas o la diversión, que no aporta nada; aquí no sucede eso, somos un destino de calidad”.
Un apartamento o alojamiento, al margen del numero de habitaciones, tienen cocina, baño propio, limpieza cuando se ocupa y renovación de la ropa de baño y cama, lavadora, “la familia está junta en un mismo espacio y la libertad de movimiento que te proporciona”, evalúa Mila Ibáñez. El cliente no está solo cuando entra en el apartamento. La empresa mediadora, como ésta, también asume la atención y gestión con los ocupantes, atendiendo las incidencias que pudieran suceder.
El buen gusto en la decoración, la calidad en los materiales usados en la reforma, la terraza, el valor histórico o artístico del edificio y ubicación son los elementos que más se valoran por los buscadores de estos alojamientos. Evidentemente, en el precio va todo esto junto a los servicios y los extras como jacuzzi, terrazas con solarium, que los hay. Así, en temporada alta, durante la Feria del Caballo, el precio alcanza hasta los 1.300 euros el fin de semana mientras que en temporada baja el precio por noche es de unos 60 euros.
La media de ocupación anual es del 50%. Los puntos más álgidos de ocupación con over booking se localizan en el verano, la Navidad, el Festival de Jerez, Semana Santa… en pocas palabras todo esto va en paralelo con la evolución que experimentan los hoteles.
El perfil del inversor es diverso, desde el jerezano que tiene viviendas y quiere adáptelas para aojamientos turísticos o empresarios que sobre todo llegan de Madrid, Valencia, Barcelona, Tenerife… “cuestión aparte es la rehabilitación de un edificio al completo para este fin. En estos casos hablamos de empresas inmobiliarias que han encontrado una vía de negocio en esto e invierten grandes sumas en la compra y adaptación de casas, algunas de las cuales de valor artístico e histórico”, subraya Miguel Ángel Selma.
Se podría decir que hay una tercera modalidad. El propietario de un piso en la ciudad que solo lo ocupa ocasionalmente y en fechas determinadas que dedica ponerlo en el mercado turístico el resto del año. Esto le procura una rentabilidad extra.
Mirando al futuro y como sucede con los boom, llegará la cuesta abajo y la estabilización, algo para lo que aún queda bastante tiempo, pero “al final se quedarán los mejores en ubicación, equipamiento, buen gusto decorativo y servicios; la calidad marcará los que seguirán y los que caerán”. En conclusión, como dice Mila Ibáñez, por todos los beneficios colaterales que facilitan, “Jerez le debe mucho a los apartamentos turísticos”.