La realidad urbanística de Chiclana de la Frontera se estudia en universidades como ejemplo de malas prácticas. La planificación del urbanismo en el municipio es prácticamente nula. De hecho, lleva años sin un Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), después de que los tribunales hayan tumbado hasta cuatro tentantivas de tener un documento que marque el desarrollo de la localidad.
En este contexto, en un territorio donde las viviendas fuera de planeamiento se cuentan por miles, acaba de firmarse un hito que podría considerarse histórico, por lo que representa.
Un despacho de la localidad, Nuñez Abogado, ha conseguido, a través de un procedimiento administrativo presentado ante el Ayuntamiento, la declaración de Asimilada Fuera de Ordenación (AFO) para una vivienda sin licencia. Tal circunstancia, permitirá a los propietarios el tener la posibiildad de acceder a servicios básicos, entre otras ventajas.
Tal reconocimiento, que establece ya jurisprudencia, marca un antes y un después en la localidad. Sobre todo, si se tiene en cuenta que el Tribunal Supremo tumbó recientemente el último Plan General que había aprobado el gobierno local que encabeza el PSOE de José María Román. El Alto Tribunal lo que hizo fue ratificar lo dictado por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA), es decir, que su tramitación no había sido correcta al no contar con la declaración ambiental estratégica, algo de lo que ya habían advertido los colectivos ecologistas.
Chiclana es una localidad donde las viviendas irregulares reconocidas oficialmente ronda las 15.000, aunque en realidad son muchas más. En estos momentos continúan levantándose tras unos años de parón obligado por la crisis económica y del sector de la construcción más concretamente.
¿Cómo es posible soportar tal caudal de viviendas sin que estén conectadas a redes de servicios básicos? Muchas viviendas se abastecen de pozos perforados que se abastecen de acuíferos contaminados según denuncias de los colectivos ecologistas. Es la consecuencia de la falta de redes de saneamiento en gran parte del municipio y la existencia de fosas sépticas. La concesión de servicios básicos es una de las cuestiones que podrían considerarse de estado en Chiclana.
Mientras llega la solución, son miles las viviendas que optan por instalar depósitos de agua que llenan cada cierto tiempo empresas especializadas en prestar este servicio o coger agua potable de alguna de las fuentes que la empresa municipal Chiclana Natural ha instalado en diferentes puntos del municipio, principalmente en puntos del extrarradio.
Según explica a lavozdelsur.es Andrés Núñez, titular del despacho que ha abierto la veda, “el AFO es una figura que se crea con el decreto 2/2012, algo que dificultaba su desarrollo pues estaba circunscrito a viviendas en suelo no urbanizable exclusivamente, entre otros condicionantes”.
La problemática en Chiclana y gran parte de Andalucía, sin embargo, estaba no tanto en las viviendas en suelo no urbanizable como en agrupaciones de viviendas que luego se obligaba a que se incorporan al PGOU y culminaran una urbanización completa, apunta.
Al final, precisamente la falta de adaptación a la realidad de las necesidades urbanísticas de los municipios con viviendas fuera de planeamiento, provocó que el citado decreto no sirviera de nada en Chiclana. Hasta 2018 no se había concedido ningún AFO por parte del Ayuntamiento de Chiclana.
Sin embargo, con la llegada del decreto 3/2019 de la Junta de Andalucía se abre a todo tipo de suelo e incluye características que hace que sea más factible y viable la concesión de la declaración como Asmilado Fuera de Ordenación, afirma Andrés Núñez.
Así, es como se desemboca en la resolución administrativa recientemente obtenida a favor de un cliente de Chiclana por parte de Núñez Abogado. “A través de la declaración asimilado a fuera de ordenación, lo que hemos conseguido es la primera autorización para conexión de servicios básicos en una vivienda sin licencia. La declaración AFO puede conseguirse independiente del tipo de suelo en que se encuentre la vivienda, ya sea urbano, no consolidado o no urbanizable”.
Andrés Núñez ha conseguido la primera declaración AFO para una vivienda sin licencia.
Otra de las ventajas que facilita el decreto actual, tal y como explica Andrés Núñez, es que “permite desbloquear la problemática que había antes con los proindivisos, que son situaciones en las que los titulares no tienen una ubicación concreta, sino un porcentaje de la finca. Con la declaración de AFO de su vivienda, la declaración de la edificación arrastra al trozo de parcela concreto donde esté ubicada, con lo que facilita la identificación en el Registro de la Propiedad y da la posibilidad de que sea hipotecable”.
En este caso, cabe destacar que, hasta ahora, los proindivisos dificultaban el acceso a la financiación, por los problemas que se daban cuando la entidad bancaria no tenía forma de identificar la propiedad en sí sobre la que quería ejectuar el préstamo hipotecario.
El trámite habitual para acceder a servicios básicos es solicitar una licencia de obra, que permite constuir, construyes, se verifica que lo construido se corresponde con la licencia; y se concede, en su caso, la licencia de ocupación. Con esa licencia es con la que vas a la empresa suministradora, Chiclana Natural, a solicitar la conexión a los servicios. Sin ese documento no es posible pedir conexión de luz y agua.
El AFO sustituye la licencia de ocupación que no puedes tener; en el caso concreto del que hablamos la construcción no se correspondía con la licencia de obra, por lo que no iba a poder tener acceso a la licencia de ocupación, pero sí se puede tener acceso a los servicios. Esto es así para cualquier vivienda en situación irregular, de las muchas que hay por ejemplo en el Pago del Humo o El Marquesado, en situación de proindiviso.
A efectos prácticos es irrelevante la calificación del suelo, porque el decreto lo permite en todo tipo de suelos. El procedimiento legal es el mismo, y lo único que va a influir es la distancia a los servicios básicos. Chiclana Natural exigirá lo que tenga que exigir según la ubicación y el propitario tendrá que valorar si es rentable.
La entrada de El Marquesado, la avenida de Diputación, la Rana Verde y muchas localizaciones de Campano-Hozanejos son zonas donde hay red de alcantarillado. Son casos donde se darían precios más o menos razonables para poder conectar viviendas a servicios básicos y “dar una mayor normalidad a una situación general que lleva muchos años y contra la que la Administración no puede seguir sin actuar”.
Tras el logro conseguido, se están disparando las peticiones de información. “Hay expectación, porque cualquier persona que tiene la posibilidad de conseguir la conexión a los sistemas generales de Chiclana Natural para el abastecimiento de agua potable y saneamiento de agua a precios más o menos razonables, puede tener muchas ventajas en el futuro. Además de la garantía jurídica y la revalorización de la propiedad que la declaración de AFO le otorga”, reconoce el abogado chiclanero Andrés Núñez.
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