Cádiz y Marbella, dos de los cuatro municipios de España donde una hipoteca es más cara que un alquiler

San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma son los únicos cuatro municipios de más de 100.000 habitantes en los que el pago de la cuota hipotecaria es más caro que un alquiler

Un cartel de alquiler en un piso de Cádiz, en una imagen reciente.
Un cartel de alquiler en un piso de Cádiz, en una imagen reciente. REYNA

En un contexto de transformaciones en el mercado inmobiliario, UVE Valoraciones ha presentado un estudio que analiza la relación entre las cuotas hipotecarias y los alquileres en los 64 municipios españoles con más de 100.000 habitantes. 

El análisis se ha realizado utilizando los precios de oferta de venta y alquiler publicados por Idealista a finales de 2024. Para calcular las cuotas hipotecarias, se ha considerado un préstamo del 80% del valor de compra, con un plazo medio de 24,67 años y un tipo de interés del 3,206%, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Solo cuatro municipios con cuotas hipotecarias superiores a los alquileres

Los resultados del estudio muestran que solo cuatro municipios registran cuotas hipotecarias más altas que los precios del alquiler, una cifra inferior a los nueve municipios que presentaban esta situación en 2023. Estos municipios son Donostia/San Sebastián (22,13 €/m² frente a 18,00 €/m²), Marbella (19,67 €/m² frente a 17,60 €/m²), Cádiz (11,82 €/m² frente a 11,40 €/m²) y Palma de Mallorca (17,30 €/m² frente a 17,20 €/m²).

Por otro lado, el número de municipios donde el precio medio del alquiler supera los 11 €/m² al mes ha aumentado significativamente, pasando de 12 en diciembre de 2023 a 34 en diciembre de 2024. Entre las localidades con los alquileres más elevados destacan Barcelona (23,40 €/m²), Madrid (20,70 €/m²), Donostia/San Sebastián (18,00 €/m²), Marbella (17,60 €/m²) y Palma de Mallorca (17,20 €/m²).

Dinamismo desigual en el mercado inmobiliario

El comportamiento del mercado inmobiliario ha variado notablemente entre ciudades, influenciado por factores como la oferta disponible, la demanda y la evolución de los tipos de interés. En Madrid, las cuotas hipotecarias aumentaron un 20,2%, mientras que los alquileres subieron un 15,3%. En Barcelona, a pesar de las medidas para limitar los precios, los alquileres crecieron un 13,9%, y los precios de venta, un 12,8%.

En Valencia, el alquiler subió un 12,2%, pero el precio de venta experimentó un incremento del 24,0%, casi duplicando el crecimiento del alquiler. Málaga también registró un aumento significativo, con un 11,4% en los alquileres y un 21,5% en los precios de venta, lo que ha impulsado las cuotas hipotecarias. Por su parte, Donostia/San Sebastián y Marbella mantienen cuotas hipotecarias por encima de los alquileres debido a la constante revalorización de la vivienda en estas localidades.

Conclusiones: comprar vs. alquilar

El estudio confirma que, aunque la bajada de los tipos de interés en 2024 ha contenido el crecimiento de las cuotas hipotecarias, el fuerte incremento en los precios de venta ha mitigado este efecto en muchos municipios. En general, comprar sigue siendo más ventajoso que alquilar, aunque el equilibrio entre ambas opciones suele alcanzarse cuando las cuotas hipotecarias son un 35% superiores al alquiler, una situación que solo se da en contadas ciudades.

No obstante, el principal obstáculo para la compra de vivienda sigue siendo la falta de ahorro previo. Según el informe, se requiere entre un 28% y un 32% del precio de la vivienda para cubrir la parte no financiada (20%) y los gastos de compraventa (entre 8% y 12%, dependiendo de la ubicación).

El problema estructural: la escasez de oferta

Uno de los factores que más afectan al mercado inmobiliario es la insuficiente oferta de vivienda. Desde hace 17 años, el ritmo de construcción no ha cubierto la demanda, lo que ha provocado una escalada en los precios. Para revertir esta situación, el informe sugiere que sería necesario construir alrededor de 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años.

Este objetivo requeriría una mayor disponibilidad de suelo edificable, triplicar la capacidad de las constructoras para absorber la demanda y aumentar la financiación del sector financiero para apoyar tanto la construcción como la compra de vivienda.

El informe de UVE Valoraciones concluye que, salvo en casos de movilidad temporal, comprar sigue siendo más ventajoso que alquilar en la mayoría de los municipios. Sin embargo, la falta de acceso a financiación y el elevado coste inicial siguen siendo barreras importantes para los compradores. Esto pone de manifiesto la necesidad de políticas que faciliten la compra de vivienda, en lugar de medidas que se limiten a regular el mercado del alquiler.

Sobre el autor:

F. Jiménez

Periodista.

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